Le 6 octobre 2026, l’ANIL a publié une nouvelle analyse consacrée aux conséquences d’un dossier de surendettement sur une procédure d’expulsion. Cette publication intervient dans le cadre de la campagne nationale de prévention des expulsions locatives menée par le réseau ANIL/ADIL du 5 au 30 octobre 2026.
Parmi les questions soulevées, l’une est particulièrement importante pour les propriétaires bailleurs : que devient la caution lorsque le locataire bénéficie d’un rééchelonnement ou même d’un effacement de sa dette ?
La réponse est moins intuitive qu’il n’y paraît. La protection accordée au locataire dans le cadre du surendettement lui est personnelle et ne libère pas automatiquement son garant.
Le dépôt d’un dossier de surendettement ne suffit pas à protéger le locataire
Une première distinction est essentielle : le simple dépôt d’un dossier auprès de la commission de surendettement ne suspend pas automatiquement une procédure d’expulsion.
La commission dispose d’un délai pouvant aller jusqu’à trois mois pour examiner le dossier et décider s’il est recevable. C’est à partir de cette décision de recevabilité que la procédure de surendettement peut apporter certaines protections au locataire.
Pour en bénéficier, celui-ci doit notamment reprendre le paiement de son loyer et de ses charges courantes.
Cela signifie que surendettement et impayé de loyer doivent être distingués : le traitement des dettes antérieures n’autorise pas le locataire à cesser de payer les loyers qui deviennent exigibles après la recevabilité de son dossier.
Que peut décider la commission de surendettement ?
La commission examine la situation financière du locataire et détermine sa capacité de remboursement.
Lorsque celle-ci est positive, les dettes peuvent être rééchelonnées sur une durée pouvant aller jusqu’à sept ans pour un locataire.
Lorsque la capacité de remboursement est insuffisante ou inexistante, la commission peut notamment suspendre temporairement l’exigibilité des dettes pendant une durée maximale de 24 mois.
Enfin, lorsque la situation est considérée comme irrémédiablement compromise, un effacement total de certaines dettes peut être décidé dans le cadre de la procédure prévue par le Code de la consommation.
C’est à ce stade qu’apparaît une distinction essentielle entre le locataire et sa caution.
Une dette effacée pour le locataire peut rester due par la caution
L’ANIL rappelle expressément que lorsque la dette de loyer est effacée dans le cadre du surendettement, le propriétaire peut encore demander le paiement des sommes concernées au garant.
Pourquoi ?
Parce que l’effacement accordé au locataire est personnel.
L’article 2298 du Code civil prévoit que la caution ne peut pas, sauf disposition particulière, se prévaloir des mesures légales ou judiciaires accordées au débiteur en raison de sa défaillance.
Autrement dit, un rééchelonnement ou un effacement dont bénéficie le locataire ne se transmet pas automatiquement à la personne qui s’est portée caution.
Service-Public rappelle également que, même lorsqu’un locataire a déposé un dossier de surendettement, la caution reste tenue des impayés déjà constitués.
Pour un propriétaire bailleur, cette distinction peut avoir des conséquences financières importantes.
Caution simple ou caution solidaire : une différence importante
Toutes les cautions ne produisent pas exactement les mêmes effets.
Avec une caution simple, le propriétaire doit en principe engager d’abord les démarches à l’encontre du locataire avant de réclamer le paiement au garant.
Avec une caution solidaire, il peut s’adresser directement à la caution dès le premier impayé, dans les limites prévues par l’acte de cautionnement.
Dans les deux cas, l’efficacité de la garantie dépend cependant de la validité de l’acte de cautionnement, de sa durée et de l’étendue exacte des sommes garanties.
La présence d’une caution dans un dossier de location ne constitue donc pas, à elle seule, une protection absolue. Encore faut-il que l’engagement ait été correctement rédigé et qu’il soit toujours en vigueur lorsque survient l’impayé.
Surendettement et expulsion : deux procédures qui s’articulent
La procédure de surendettement peut également avoir des conséquences sur une procédure d’expulsion déjà engagée.
Si le bail n’a pas encore été résilié lorsque le dossier est déclaré recevable, le locataire peut bénéficier d’une protection sous réserve notamment de reprendre le paiement de son loyer courant et de respecter les mesures décidées dans le cadre du surendettement.
Lorsque la commission décide un rééchelonnement ou un moratoire, ses mesures peuvent se substituer aux délais de paiement précédemment accordés par le juge du bail.
En cas d’effacement de la dette, l’ANIL précise également que le bail peut être maintenu si le locataire paie régulièrement son loyer et ses charges pendant deux ans.
La situation est différente lorsque l’expulsion a déjà été prononcée avant que le dossier de surendettement soit déclaré recevable. Dans ce cas, la recevabilité n’annule pas automatiquement la décision d’expulsion. La commission peut néanmoins demander au juge une suspension de la mesure pouvant aller jusqu’à deux ans.
Ce que cela change concrètement pour un propriétaire bailleur
Cette actualité rappelle surtout que trois sujets doivent être distingués : la dette du locataire, le maintien dans le logement et l’obligation éventuelle de la caution.
Une dette peut être rééchelonnée ou effacée sans que la procédure locative disparaisse nécessairement.
Inversement, la protection accordée au locataire n’emporte pas automatiquement disparition des droits du propriétaire à l’encontre du garant.
Pour un bailleur, cela renforce l’intérêt de vérifier plusieurs éléments dès la constitution du dossier de location : la nature de la caution, la durée de son engagement, le montant garanti et la conformité formelle de l’acte.
La caution n’est pas une simple formalité administrative
Dans la pratique, l’acte de cautionnement est parfois considéré comme une pièce supplémentaire dans un dossier de location.
Cette lecture est trop réductrice.
Lorsque des difficultés financières apparaissent plusieurs années après la signature du bail, la qualité de cet engagement peut devenir déterminante pour le propriétaire.
Elle l’est également pour la personne qui accepte de se porter caution : son engagement peut continuer à produire ses effets alors même que le locataire bénéficie personnellement de mesures de protection contre ses créanciers.
Le droit du surendettement cherche à protéger une personne qui ne peut plus faire face à ses dettes. Il n’a pas pour effet de faire disparaître automatiquement les autres garanties contractuelles attachées à ces mêmes dettes.
C’est précisément cette distinction que la publication de l’ANIL du 6 octobre 2026 remet utilement en lumière.
Sources : ANIL, « Quelle est la protection apportée par un dossier de surendettement vis-à-vis de l’expulsion ? », 6 octobre 2026 ; Code civil, article 2298 ; Service-Public.fr, caution du locataire dans un logement privé.
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