IMMONEWS N°2 - L’actualité immobilière de février 2025

Les tendances clés du marché immobilier

Le mois de février 2025 marque une période de transition pour le marché immobilier. Entre stabilisation des taux d’intérêt, nouvelles mesures fiscales et évolution des obligations pour les agents immobiliers, plusieurs signaux indiquent que le secteur tente de se réajuster après une année 2024 difficile.

1. Taux d’intérêt et accès au crédit : vers une détente durable ?

En février 2025, la tendance globale des taux d’emprunts immobiliers est restée à un niveau relativement stabilisé, avec même quelques baisses ciblées. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers souscrits en janvier 2025 est descendu à 3,24 %, soit 8 points de base de moins qu’en décembre 2024. Certaines banques ont toutefois légèrement remonté leurs barèmes fin janvier (hausse de l’ordre de 0,05 à 0,1 point) en répercussion des tensions sur les obligations d’État à 10 ans, ce qui pourrait marquer une pause dans la baisse continue observée ces derniers mois. Malgré ces ajustements ponctuels, les meilleurs profils d’emprunteurs commencent à obtenir des taux sous la barre symbolique des 3 % sur les durées les plus courtes, témoignant d’un léger bol d’air pour les acheteurs.

L’impact de ces taux plus cléments se fait sentir sur la production de crédits immobiliers, qui remonte progressivement. Après un creux à seulement 6,8 milliards d’euros de nouveaux prêts en février 2024, la production mensuelle est remontée à 11,6 milliards en décembre 2024. Ce volume reste très en deçà des années fastes à taux bas, mais indique que le pire de la contraction du crédit est passé. Du côté des banques, les conditions d’octroi demeurent strictes. Les emprunteurs présentent un apport personnel moyen en hausse (+3 % sur 2024) et des revenus élevés (+1,7 % sur 2024) pour réussir à boucler leur financement. Autrement dit, malgré la détente des taux, les établissements prêteurs continuent d’exiger des profils solvables et un respect rigoureux des normes du HCSF (taux d’endettement maximal de 35 %, durée limitée), ce qui maintient un accès au crédit sélectif. L’ensemble de ces éléments dessine un marché du crédit plus favorable qu’il y a un an, mais encore loin de l’assouplissement complet : les emprunteurs bien préparés peuvent tirer parti des taux actuels, tandis que les ménages plus modestes restent confrontés à des critères resserrés.

2. Changements réglementaires et fiscaux impactant l’immobilier

Le mois de février 2025 est marqué par l’entrée en vigueur du Budget 2025, adopté mi-février, qui introduit plusieurs mesures importantes pour l’immobilier. En premier lieu, le Prêt à taux zéro (PTZ) va être élargi : à compter du printemps 2025, il redeviendra accessible sur l’ensemble du territoire et pour la construction de maisons individuelles neuves, alors qu’il était jusque-là restreint aux appartements en zones tendues. Ce nouveau PTZ national, destiné aux ménages modestes, devrait être opérationnel à partir d’avril 2025 et restera en place pendant 3 ans. Par ailleurs, la loi de finances offre aux départements la possibilité d’augmenter de 0,5 point les droits de mutation (frais de notaire) pendant trois ans, portant le taux maximal de 4,5 % à 5 %. Concrètement, cela pourrait alourdir la facture de 1 000 € environ pour un achat de 200 000 €. Cependant, une exemption a été prévue afin de protéger les primo-accédants : pour l’achat d’une résidence principale, la part de valeur jusqu’à 250 000 € ne subira pas cette hausse des droits de mutation.

D’autres dispositions fiscales viennent modifier l’équation pour les propriétaires et investisseurs. Le coup de pouce familial aux acheteurs a été renforcé : le budget 2025 instaure une exonération de droits de donation, jusqu’à 100 000 € par parent (et 300 000 € au total par bénéficiaire), pour les sommes données à un enfant ou petit-enfant et utilisées en vue d’acheter ou construire sa résidence principale. Cette mesure, valable jusqu’à fin 2026 , incite aussi à financer des travaux de rénovation énergétique – un levier important alors que, depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer des logements classés G en performance énergétique. En effet, l’entrée en vigueur de cette obligation légale (qui préfigure l’interdiction des logements F en 2028) pousse de nombreux propriétaires bailleurs à entamer des rénovations pour éviter de voir leurs « passoires thermiques » retirées du marché locatif. Sur le plan des aides à la rénovation, on note d’ailleurs une contraction du budget alloué au programme MaPrimeRénov’ : celui-ci est diminué d’un milliard d’euros par rapport à 2024 , ce qui pourrait ralentir certains projets de rénovation énergétique.

Le cadre fiscal des investisseurs immobiliers évolue également. Les propriétaires en location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel voient leur régime de plus-value alourdi : la loi de finances supprime la possibilité de déduire les amortissements passés du calcul de la plus-value lors de la revente. Autrement dit, l’assiette taxable sera plus élevée et l’impôt sur la plus-value également, sauf exceptions pour certains biens (résidences services pour étudiants, seniors, etc.). Ce changement pourrait dissuader certains investisseurs de revendre à court terme. Enfin, le gouvernement a durci les règles concernant les locations meublées touristiques de courte durée (type Airbnb) : déclaration obligatoire du logement loué, nouvelle grille d’abattement fiscal moins favorable (50 % seulement si le bien est classé « meublé de tourisme », 30 % sinon) et exigence de présenter un DPE aux locataires, tandis que les maires obtiennent davantage de pouvoirs de contrôle. L’ensemble de ces ajustements réglementaires et fiscaux, entrés en vigueur ou annoncés en février, vise à adapter le marché immobilier aux objectifs écologiques et budgétaires de l’État tout en tentant de relancer la construction et de protéger les acquéreurs les plus fragiles.

3. Dynamique du marché immobilier

Le marché immobilier ancien a traversé un passage difficile en ce début 2025, même si des signes d’éclaircie apparaissent. Le volume des ventes a chuté nettement sur l’année écoulée : on compte 778 000 transactions sur 12 mois glissants à fin novembre 2024, un nouveau point bas qui reflète une baisse de 12 % sur un an et de -35,6 % par rapport au pic d’août 2021 (1,208 million). Cette dégringolade, due à la flambée des taux en 2022-2023, a freiné de nombreux projets d’achat ou de vente et durement impacté les professionnels de l’immobilier. Néanmoins, la baisse de régime du marché semble toucher à sa fin : après des corrections importantes en 2024, la décrue des prix tend à se modérer. Au troisième trimestre 2024, les prix moyens affichaient encore une diminution annuelle de -3,9 % (soit -6,4 % en euros constants en tenant compte de l’inflation). Mais selon les notaires de France, les avant-contrats signés fin 2024 laissent entrevoir une stabilisation des prix en février 2025. En d’autres termes, la phase de baisse rapide des valeurs pourrait marquer une pause à l’orée du printemps.

De fait, certains indicateurs avancés montrent un frémissement positif en ce début d’année. En janvier 2025, le baromètre LPI (Lapeyre/IAD) note que les prix des appartements anciens sont repartis à la hausse dans 42 % des villes de plus de 40 000 habitants (53 % des villes en province, même 19 % en Île-de-France). Sur l’ensemble du territoire, le prix des maisons anciennes aurait même progressé de +0,6 % sur un an début 2025 – un retournement notable après les baisses de 2024. Malgré un contexte économique et politique encore incertain, le volume des ventes montre aussi des signes d’amélioration sur un an (+3,2 % en janvier selon cette même source). Ces éléments suggèrent que le marché pourrait avoir atteint un plancher et commence à reprendre des couleurs, du moins dans certaines zones attractives.

Pour les mois à venir, la prudence reste de mise mais des facteurs saisonniers et conjoncturels incitent à un optimisme modéré. Historiquement, l’activité repart au printemps : après l’accalmie de l’hiver, les transactions ont tendance à rebondir à partir de mars-avril, stimulées par les déménagements de la belle saison. Si les taux d’intérêt demeurent sages et que les nouvelles mesures (PTZ élargi, avantages fiscaux) redonnent confiance à certains acheteurs, le marché pourrait consolider sa stabilisation en mars 2025. Les professionnels anticipent une reprise progressive, sans excès, avec des prix qui pourraient osciller autour de l’équilibre dans de nombreuses régions. Toutefois, cette reprise naissante reste fragile : une remontée imprévue des taux d’emprunt ou un choc économique pourrait brider à nouveau la demande. En résumé, février 2025 se clôt sur un marché immobilier en transition, entre atterrissage en douceur après la correction de 2024 et premiers frémissements d’un nouveau cycle. Les indicateurs de mars seront scrutés de près pour confirmer si la tendance s’oriente vers une stabilisation durable, voire un léger rebond, ou si le marché reste à la merci des aléas économiques.

4. Crise du logement neuf

Un des sujets les plus préoccupants en février 2025 est la crise du logement neuf en France. Les chiffres de 2024 se sont révélés alarmants : seulement 111 550 logements neufs ont été vendus aux particuliers sur l’année (en cumulant environ 50 800 maisons individuelles et 60 750 appartements en promotion), soit une baisse d’environ 10 % par rapport à 2023. Ce volume représente surtout une chute de près de 50 % par rapport à la moyenne de long terme des ventes annuelles. Conséquence directe, la filière de la construction a connu de graves difficultés : de nombreux projets ont été annulés ou retardés, des promoteurs immobiliers ont fait faillite et des milliers d’emplois ont été perdus dans le secteur en 2024. Pascal Boulanger, le président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), n’hésite pas à qualifier 2024 de « pire année pour le logement neuf » et alerte sur la situation depuis des mois. Pour lui, la remontée des taux d’intérêt a été le catalyseur d’une crise latente, qui « a fait tout exploser » après des années de fragilisation du secteur.

Derrière la conjoncture défavorable (fin de l’argent bon marché, inflation des coûts de construction), des problèmes structurels entravent également la production de nouveaux logements. Le goulot d’étranglement principal concerne les permis de construire : selon la FPI, de nombreux maires délivrent beaucoup moins de permis que ce que prévoient leurs PLU (plans locaux d’urbanisme), n’atteignant en moyenne que 65 % des objectifs de construction. Dans les zones rurales, les élus sont parfois freinés par la loi ZAN (zéro artificialisation nette) qui limite l’étalement urbain. À l’inverse, dans les grandes agglomérations, certaines municipalités rechignent à densifier ou font face aux recours des riverains, ce qui bloque des projets. Face à ces obstacles, les promoteurs commencent à riposter sur le terrain juridique : désormais, chaque refus jugé infondé fait l’objet d’un recours administratif systématique. Cette stratégie de contentieux porte ses fruits, les promoteurs affirmant remporter 86 % des cas contre les décisions illégales de refus de permis. Ironie de la situation, certains maires y trouvent même leur compte : déboutés par le tribunal, ils peuvent ainsi laisser les projets se faire tout en ayant montré à leur population une tentative de s’y opposer. Ce climat de tensions locales illustre la difficulté à concilier l’urgence de construire (pour répondre à la demande de logements) avec les contraintes environnementales et les réticences sur le terrain.

Malgré ce tableau très sombre, quelques lueurs d’espoir pointent à l’horizon pour le logement neuf. D’une part, l’amélioration récente des conditions de crédit – avec la baisse des taux d’emprunt depuis fin 2024 – pourrait redonner du pouvoir d’achat aux ménages et relancer certains projets d’acquisition dans le neuf. D’autre part, le gouvernement a pris conscience de la gravité de la situation et commence à agir. Les premières mesures du plan logement 2025, bien qu’encore modestes, vont dans le bon sens selon les professionnels. L’élargissement du PTZ à tout le territoire, évoqué plus haut, vise à solvabiliser davantage d’acheteurs de logements neufs. De même, l’exonération temporaire des donations familiales pour aider un proche à acheter son logement neuf est perçue comme un coup de pouce bienvenu, quoique possiblement insuffisant. Lors d’une conférence de presse le 27 février, les représentants du Pôle Habitat de la Fédération Française du Bâtiment ont confirmé ce double constat d’alarme et d’espoir : 2024 a été une année historiquement mauvaise, mais 2025 pourrait voir une reprise fragile grâce à l’assouplissement du financement et aux actions publiques naissantes. Néanmoins, cette reprise reste à concrétiser sur le terrain. Les professionnels soulignent qu’aucun dispositif n’est venu remplacer le Pinel (le principal avantage fiscal pour l’investissement locatif neuf) arrivé à expiration, ce qui risque de continuer à peser sur le segment des investisseurs privés. En 2024, les ventes de logements neufs aux investisseurs individuels ont déjà reculé d’environ 12 % , et l’absence de relais incitatif en 2025 pourrait prolonger cette désertion. Par ailleurs, les coûts de construction élevés empêchent les promoteurs de baisser significativement les prix de vente malgré la faiblesse de la demande : en 2024, les prix des logements neufs n’ont quasiment pas flanché (seulement -0,7 % sur un an pour les appartements, -4,2 % pour les maisons) tant les charges foncières, le prix des matériaux et les normes environnementales maintiennent des tarifs planchers incompressibles.

5. Yvelines : quelles solutions locales pour le logement ?

Dans les Yvelines, l’actualité immobilière de février 2025 a été marquée par une initiative locale importante face aux défis du logement. Le 6 février 2025, la préfecture des Yvelines a organisé un colloque départemental sur le logement, réunissant de nombreux acteurs : élus municipaux, promoteurs, bailleurs sociaux et représentants de l’État, tous mobilisés pour trouver des solutions adaptées aux besoins locaux. Cette mobilisation fait écho au contexte de crise de la construction que traverse la région parisienne comme le reste du pays, et en particulier aux difficultés qu’ont de nombreuses communes yvelinoises à atteindre leurs objectifs de nouveaux logements. L’objectif affiché du colloque était de réfléchir à des « solutions concrètes et locales » pour assurer une offre de logement suffisante dans le département.

Plusieurs pistes d’action ont émergé des tables rondes organisées lors de cet événement. Parmi les solutions évoquées figurait la surélévation des immeubles existants afin de créer des logements supplémentaires sans consommer de nouveaux terrains, préservant ainsi les espaces naturels. Les participants ont également insisté sur la nécessité de mieux mobiliser le parc existant : par exemple en incitant à l’occupation de maisons individuelles actuellement sous-occupées (suite au départ des enfants ou au veuvage) pour optimiser l’utilisation des logements déjà construits. La promotion du Bail Réel Solidaire (BRS) a été mentionnée comme un moyen d’aider des ménages modestes à devenir propriétaires dans les Yvelines, en dissociant le foncier du bâti. En outre, le colloque a souligné l’importance d’améliorer la gestion du parc social : un meilleur dialogue entre bailleurs sociaux et collectivités locales permettrait d’accélérer les attributions de logements sociaux vacants et de fluidifier les parcours résidentiels des habitants. Enfin, il est apparu crucial de favoriser l’acceptabilité des nouveaux projets immobiliers auprès des riverains. Des maires ont partagé des retours d’expérience sur des opérations réussies grâce à la concertation avec les habitants, montrant qu’il est possible de construire en répondant aux préoccupations environnementales et de cadre de vie.

La préfecture des Yvelines a conclu ce colloque en saluant une volonté collective de s’attaquer au problème du logement. Cet événement inédit a illustré la capacité des acteurs du territoire à se réunir autour de solutions pragmatiques et innovantes, adaptées aux spécificités du département. Que ce soit par la densification mesurée des villes, la remise sur le marché de logements inexploités ou une meilleure coordination des politiques locales, l’objectif commun affiché est que chaque Yvelinois puisse accéder à un logement de qualité correspondant à ses besoins. Cette actualité locale montre qu’en Yvelines, comme ailleurs, la question du logement reste prioritaire en ce début 2025, et qu’elle suscite une mobilisation générale pour concilier croissance démographique, solidarité territoriale et transition écologique du bâti. Les résultats concrets de ces réflexions seront attendus dans les mois à venir, à travers d’éventuels projets pilotes ou de nouvelles initiatives locales découlant de ce colloque.

6. Nouvelle obligation de formation pour les agents immobiliers

Avec ce décret, tout collaborateur d’agence immobilière devra désormais remplir une des deux conditions suivantes pour pouvoir être habilité par un agent titulaire de la carte T :

• Justifier d’une expérience professionnelle d’au moins 18 mois dans un poste similaire, garantissant une pratique du métier encadrée.
• Suivre une formation spécifique de 42 heures, comprenant 28 heures en présentiel et 14 heures en distanciel, afin d’acquérir les compétences essentielles à l’exercice du métier.

Quel impact pour les professionnels ?

Cette réforme est accueillie favorablement par les grandes fédérations du secteur, comme la FNAIM, qui militaient depuis plusieurs années pour une meilleure structuration des compétences dans l’immobilier. Elle devrait permettre de garantir un niveau de qualification plus homogène et renforcer la crédibilité du métier aux yeux des clients.

Cependant, elle aura aussi des conséquences pratiques pour les agences immobilières, notamment en matière de recrutement. Jusqu’ici, de nombreuses agences embauchaient des collaborateurs sans formation préalable, se chargeant elles-mêmes de les former sur le terrain. Avec cette nouvelle obligation, elles devront désormais vérifier que leurs nouvelles recrues remplissent bien les conditions requises avant de leur confier des mandats.

Les collaborateurs déjà en poste avant l’entrée en vigueur du décret ne seront pas concernés par cette obligation et pourront continuer à exercer sans formation supplémentaire. Toutefois, certains experts estiment que cette réglementation pourrait, à terme, s’accompagner d’un renforcement des contrôles sur les compétences et la formation continue des professionnels déjà en activité.

Vers une professionnalisation accrue du secteur

L’immobilier est un secteur où la relation de confiance avec les clients est essentielle. Cette réforme s’inscrit donc dans une volonté plus large de renforcer la professionnalisation du métier et de lutter contre certaines pratiques peu rigoureuses qui nuisent à l’image du secteur. D’ici la publication officielle du décret, les acteurs de l’immobilier restent attentifs aux précisions que le gouvernement apportera sur cette obligation de formation. La question de son financement, du choix des organismes habilités à dispenser ces formations et des modalités de mise en œuvre devra encore être précisée. Si elle est bien appliquée, cette réforme pourrait constituer un tournant majeur dans la structuration du marché immobilier en France, en garantissant à la fois plus de compétences et une meilleure protection des consommateurs.

7. En conclusion

Février 2025 marque une période clé pour le marché immobilier, avec des évolutions notables sur plusieurs fronts. Les taux d’intérêt se stabilisent, mais l’accès au crédit reste exigeant, freinant encore une reprise franche des transactions. Les nouvelles mesures fiscales et réglementaires redessinent les stratégies des acheteurs, vendeurs et investisseurs, tandis que la crise du logement neuf continue de peser sur l’offre, sans solutions immédiates en vue.

L’annonce de l’obligation de formation pour les collaborateurs immobiliers signe une volonté de professionnaliser encore davantage le secteur. Cette réforme pourrait renforcer la confiance des clients envers les professionnels, mais elle impose aussi de nouvelles contraintes aux agences.

Dans ce contexte en mutation, les prochains mois seront déterminants pour confirmer une reprise progressive ou une simple pause dans la correction du marché. Entre adaptation et opportunités, chaque acteur du secteur devra ajuster sa stratégie pour tirer parti de ces évolutions.