Les derniers chiffres publiés par les Notaires du Grand Paris donnent une image assez intéressante du marché immobilier francilien à l’automne 2026.
Entre mai et juillet, 36 810 logements anciens ont été vendus en Île-de-France. C’est 5 % de plus qu’un an auparavant et 16 % de plus qu’en 2024.
À première vue, le marché semble donc clairement repartir.
Pourtant, les prix racontent une autre histoire : ils reculent encore de 0,6 % sur un an à l’échelle régionale.
Le volume revient. Le prix, beaucoup moins.
C’est probablement l’un des éléments les plus révélateurs du marché actuel.
Des transactions en hausse dans toute l’Île-de-France
La progression des ventes concerne l’ensemble de la région, même si elle reste très différente selon les secteurs.
Sur un an, les volumes augmentent de 4 % à Paris et en Grande Couronne et de 6 % en Petite Couronne.
Les appartements enregistrent une progression de 6 % des transactions à l’échelle francilienne. Pour les maisons, la hausse est plus mesurée : +3 % sur l’ensemble de la région et seulement +2 % en Grande Couronne.
Ces chiffres confirment donc que des acquéreurs sont revenus sur le marché.
Mais leur retour ne signifie pas que les conditions de vente soient redevenues celles des périodes où la demande absorbait rapidement la plupart des biens proposés.
Pourquoi les prix ne remontent-ils pas avec les ventes ?
À fin juillet 2026, les prix des logements anciens franciliens restent légèrement orientés à la baisse : -0,6 % sur un an.
Les appartements résistent davantage, avec une évolution limitée à -0,4 %. Leur prix moyen atteint 6 150 €/m² en Île-de-France.
Pour les maisons, l’ajustement reste plus marqué : -1,2 % sur un an, avec un prix standardisé de 321 900 € à l’échelle régionale.
Cette divergence entre volumes et prix est importante.
Elle signifie que le retour des acheteurs ne s’accompagne pas, pour l’instant, d’une acceptation généralisée de prix plus élevés.
Les acquéreurs reviennent, mais ils continuent d’arbitrer.
Ils comparent davantage les biens, évaluent le coût des travaux, la qualité de l’environnement, la performance énergétique, les transports ou encore les conditions de financement avant de se positionner.
Un marché plus actif n’est donc pas nécessairement un marché dans lequel tous les biens reprennent de la valeur.
Dans l’Ouest parisien, plusieurs marchés coexistent
Cette réalité est particulièrement visible dans les Yvelines et l’Ouest parisien.
Saint-Germain-en-Laye, Le Vésinet, Chatou, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Louveciennes ou Versailles ne constituent pas un marché homogène.
La commune compte, mais la rue, l’environnement immédiat, la proximité d’une gare ou d’un centre-ville, l’état du bien, son plan, ses travaux et parfois quelques défauts très précis peuvent désormais modifier fortement la perception des acquéreurs.
Deux maisons situées à quelques centaines de mètres l’une de l’autre peuvent donc connaître des commercialisations très différentes.
Cela explique également pourquoi les moyennes de prix au mètre carré doivent être utilisées avec davantage de prudence.
Elles donnent une tendance générale, mais elles ne permettent pas à elles seules de déterminer la valeur d’un bien particulier.
Le marché sélectionne davantage les biens
La situation actuelle ne correspond ni à un marché bloqué, ni à un véritable retour à une phase de hausse généralisée.
Le marché fonctionne, mais de manière plus sélective.
Les biens réunissant plusieurs qualités — emplacement recherché, bon état, distribution cohérente et prix adapté — peuvent rencontrer rapidement leur acquéreur.
À l’inverse, un prix légèrement trop ambitieux associé à des travaux, un environnement moins recherché ou une caractéristique pénalisante peut réduire très rapidement le nombre d’acheteurs potentiels.
La différence avec certaines périodes passées est importante : la reprise des transactions ne permet pas nécessairement de « tester » un prix élevé en attendant qu’un acquéreur finisse par l’accepter.
Aujourd’hui, un mauvais positionnement initial peut surtout entraîner une commercialisation plus longue.
Les maisons restent davantage sous pression
Les chiffres des Notaires montrent également une différence entre appartements et maisons.
Les prix des appartements sont presque stables sur un an, tandis que ceux des maisons reculent encore de 1,2 %.
Les avant-contrats ne laissent pas entrevoir de retournement rapide : pour octobre, les Notaires anticipent encore une baisse annuelle proche de 1 % pour les maisons franciliennes.
Pour l’Ouest parisien, où la maison familiale représente une part importante du marché, cette donnée mérite une attention particulière.
Elle ne signifie évidemment pas que toutes les maisons perdent de la valeur.
Elle montre plutôt que les acquéreurs restent exigeants sur le rapport entre le prix demandé et les caractéristiques réelles du bien.
Une reprise encore fragile
Les Notaires du Grand Paris restent eux-mêmes prudents dans leur analyse.
La progression des transactions est réelle, mais l’environnement reste contraint par une croissance économique faible, les tensions sur les prix de l’énergie et la remontée graduelle des taux de crédit immobilier.
La capacité d’achat des ménages reste donc un élément déterminant de la consolidation du marché.
C’est probablement pourquoi le mouvement observé actuellement est davantage celui d’une normalisation que d’un nouveau cycle de hausse.
Le marché retrouve des transactions. Les vendeurs et les acquéreurs se rencontrent à nouveau plus facilement. Mais cette rencontre se fait à des niveaux de prix beaucoup plus discutés qu’auparavant.
Le volume revient avant le prix
C’est finalement le principal enseignement des chiffres publiés en octobre.
La hausse du nombre de ventes montre que le marché immobilier francilien a retrouvé une certaine activité.
Mais la stabilité, voire le léger recul des prix, montre que cette reprise reste conditionnée à un ajustement entre les attentes des vendeurs et la capacité d’achat réelle des acquéreurs.
Dans ce contexte, le « juste prix » n’est pas nécessairement un prix bas.
C’est le prix qui permet à un bien donné, avec ses qualités et ses contraintes, de trouver son marché dans les conditions économiques du moment.
Et c’est probablement cette capacité à distinguer la tendance générale de la réalité propre à chaque bien qui devient aujourd’hui l’un des enjeux essentiels d’une estimation immobilière.
Source : Notaires du Grand Paris – « Conjoncture immobilière en Île-de-France de mai à juillet 2026 », publiée le 1er octobre 2026.
Chez Créhange International, nous accompagnons les acquéreurs dans l'analyse complète des appartements et des copropriétés à Saint-Germain-en-Laye, Le Vésinet, Chatou, Croissy-sur-Seine et dans les Boucles de Seine, afin de leur permettre de prendre une décision éclairée.
