IMMONEWS N°3 - L’actualité immobilière de mars 2025

Taux d’intérêt : la détente se poursuit

La tendance amorcée fin 2024 se confirme : les taux d’intérêt immobiliers reculent progressivement après avoir culminé autour de 4,5 % début 2024, pour se situer désormais autour de 3,3 % sur 20 ans en mars 2025. Selon un baromètre local, le taux moyen sur 25 ans avoisine même 3,15 % en mars, son niveau le plus bas depuis de nombreux mois. Les meilleurs profils d’emprunteurs parviennent à obtenir des offres sous la barre symbolique des 3 % sur 25 ans, ce qui aurait été impensable il y a encore un an. Cette baisse des taux améliore directement la capacité d’achat des ménages : à mensualité égale, un emprunteur peut emprunter environ 20 000 € de plus qu’il y a un an grâce à ce recul des taux.

Les banques, de leur côté, restent engagées dans une stratégie commerciale offensive pour attirer les clients emprunteurs. Les écarts de taux entre établissements se
resserrent ; certaines banques ayant déjà des offres agressives maintiennent leurs conditions, tandis que d’autres moins bien positionnées réduisent leurs taux pour rattraper leur retard. Cette concurrence accrue contribue à maintenir des conditions de financement attractives pour les acquéreurs. Néanmoins, les observateurs restent prudents sur l’évolution future des taux : si une nouvelle baisse du taux directeur de la Banque centrale européenne est envisagée prochainement, elle pourrait être la dernière avant un certain temps compte tenu du contexte international incertain. En somme, les taux d’intérêt immobiliers de mars 2025 offrent un souffle d’air bienvenu aux candidats à l’emprunt, avec des niveaux redevenus raisonnables par rapport aux sommets atteints en 2022-2023.

Crédit immobilier : des signes de reprise

Après un an 2024 particulièrement atone, la production de crédits immobiliers montre des signes tangibles de reprise début 2025. En janvier, le volume de nouveaux prêts octroyés a rebondi à 11,6 milliards d’euros, un niveau mensuel que l’on n’avait plus observé depuis de longs mois. Ce léger sursaut marque une rupture après la chute continue entamée fin 2021. Il convient de relativiser la progression en pourcentage par rapport à l’an passé, tant 2024 avait été faible, mais l’inflexion de tendance est réelle.

La solvabilité des ménages s’améliore grâce à la baisse des taux, ce qui desserre la contrainte du taux d’endettement maximal de 35%. Concrètement, de nombreux dossiers qui étaient refusés en 2022 ou début 2024 deviennent finançables en 2025 : près d’un tiers des demandes initialement recalées peuvent désormais aboutir. Les notaires franciliens confirment d’ailleurs un net assouplissement des conditions de prêt : ils observent beaucoup moins de refus bancaires, des exigences de garantie allégées, et même le retour en grâce des prêts relais pour faciliter les changements de logement

Les banques cherchent de nouveau à financer des projets immobiliers, profitant de la détente des taux et d’indicateurs de risque maîtrisés. 70% d’entre elles proposaient par exemple en février des taux inférieurs à 3,7% sur 20 ans , ce qui redonne un coup de pouce au marché. L’ensemble de ces éléments laissent entrevoir une remontée progressive du crédit immobilier, après la période de forte contraction observée depuis fin 2022. La prudence reste de mise (les banques gardent un œil sur le contexte économique et l’évolution de l’inflation), mais les voyants sont globalement plus favorables au financement des ménages qu’il y a un an.

Mesures fiscales et aides à l’accession

Plusieurs mesures fiscales et dispositifs d’aide ont évolué en ce début 2025 afin de soutenir la demande immobilière. Le Prêt à taux zéro (PTZ), principal levier d’accession aidée, a été prolongé et élargi en 2025. Surtout, son bénéfice est rétabli pour la construction de maisons individuelles à partir du 1ᵉʳ avril 2025, après en avoir été exclues l’an dernier. Cette réintroduction du PTZ pour les maisons devrait encourager de nouveaux acheteurs, même si elle provoque à court terme un léger attentisme : nombre de ménages ont différé leur signature d’achat à mars en attendant le retour officiel du PTZ, ce qui pourrait créer un effet de rattrapage en avril avec une ruée vers les prêts aidés. Quoi qu’il en soit, le PTZ demeure un outil clé et son maintien est salué comme une bouffée d’oxygène pour les primo-accédants.

En revanche, la loi Pinel, dispositif de défiscalisation locative bien connu, vit ses derniers mois. Initialement programmée pour s’éteindre fin 2024, elle bénéficie d’un bref sursis jusqu’au 31 mars 2025 pour les investissements engagés in extremis l’an dernier. Concrètement, seuls les achats dont la promesse a été signée avant fin 2024 peuvent encore profiter de l’avantage fiscal Pinel en finalisant l’acte au 1ᵉʳ trimestre 2025. Au-delà, aucun remplacement direct n’a pour l’instant été instauré, même si des réflexions sont en cours pour encourager l’investissement locatif sous d’autres formes.

Parmi les autres mesures notables, on peut citer l’exonération temporaire de droits de donation mise en place pour aider à l’achat d’un logement neuf en famille : ce coup de pouce fiscal vise à faciliter les transferts d’argent entre parents et enfants pour financer un projet immobilier, notamment dans le neuf. De plus, le budget 2025 a acté de nouvelles aides à la rénovation énergétique afin d’inciter les propriétaires à rénover leurs biens, ce qui contribue indirectement à soutenir le marché (valorisation des logements rénovés).

Dans l’ensemble, la Loi de Finances pour 2025 est restée sobre en nouveautés, contrainte par le redressement des comptes publics. Néanmoins, les principaux dispositifs immobiliers sont prolongés ou ajustés de manière à accompagner la reprise naissante du marché. Ces mesures, bien que ponctuelles, offrent de la visibilité aux professionnels et aux particuliers pour l’année en cours.

Marché immobilier ancien : vers la stabilisation

Après une année 2024 marquée par un net refroidissement, le marché de l’ancien semble entamer une phase de stabilisation début 2025. La crise qui paralysait les ventes depuis l’automne 2022 a probablement atteint son point culminant fin 2024, et les derniers indicateurs laissent entrevoir une embellie progressive. D’après les données des Notaires de France, le nombre de transactions sur 12 mois a cessé de reculer : fin décembre 2024, 792 000 ventes avaient été réalisées sur l’année écoulée, contre 780 000 trois mois plus tôt. Ce léger rebond trimestriel, bien que modeste, rompt avec plus de deux ans de baisse ininterrompue (le pic historique avoisinait 1,2 million de transactions annuelles fin 2021).

En Île-de-France, particulièrement touchée en 2022-2023, le recul du marché atterrit en douceur. Au 4ᵉ trimestre 2024, les ventes de logements anciens en IDF n’étaient plus qu’en baisse de 2 % sur un an, alors qu’on enregistrait encore -13 % sur l’ensemble de l’année 2024 par rapport à 2023 (et -36 % par rapport à 2022). Les notaires franciliens constatent que la baisse des volumes s’estompe et que les prix cessent de fléchir. « Les prix ne vont plus baisser, ils commencent même à remonter un peu », indique Élodie Frémont, porte-parole des notaires du Grand Paris. Autrement dit, le point bas semble atteint dans de nombreux secteurs.

Sur le front des prix anciens, la tendance est hétérogène selon les zones géographiques. Dans les grandes métropoles, on observe une quasi-stabilisation après les légères corrections de 2024. Par exemple, le prix moyen à Paris en mars 2025 n’est inférieur que de 0,7 % à son niveau d’il y a un an, et certaines villes comme Toulouse (+0,5 %) ou Strasbourg (+0,3 %) affichent même de timides hausses annuelles. En revanche, dans beaucoup de villes moyennes ou de périphérie, les valeurs continuent de s’ajuster à la baisse de l’ordre de -2 % à -5 % sur un an. Cette correction modérée, conjuguée à la hausse du pouvoir d’achat immobilier due aux taux bas, redonne aux acquéreurs une marge de négociation accrue. Il en résulte un marché plus fluide qu’en 2022-2023, avec des ventes qui se réalisent à des niveaux de prix plus raisonnables.

Les professionnels se montrent prudemment optimistes pour l’ancien. Selon les notaires du Grand Paris, « la correction de l’activité semble désormais enrayée » grâce à l’amélioration graduelle de la solvabilité des ménages et au retour du crédit. Concrètement, l’accès à l’emprunt s’est fluidifié (beaucoup moins de prêts refusés, demande de fonds propres moins élevée), ce qui permet à davantage d’acheteurs de concrétiser leur projet. Bien sûr, le marché reste loin de l’euphorie de 2019-2021, mais la sortie de crise semble amorcée pour l’immobilier ancien. Si les taux d’intérêt demeurent sages et que la confiance des ménages se maintient, on peut espérer une stabilisation des prix et peut-être une légère reprise des transactions dans les prochains mois.

Logement neuf : une crise persistante, mais des espoirs

Le marché du neuf continue d’affronter une crise profonde, fruit de la conjonction d’une demande en berne et de coûts de construction élevés. Malgré ce constat alarmant, quelques signaux positifs pointent à l’horizon 2025. D’une part, les ventes aux propriétaires occupants (achats de résidences principales dans le neuf) ont légèrement augmenté de +0,7 % sur l’ensemble de 2024, signe que la demande des ménages demeure présente dès que les conditions le permettent. Même si les investisseurs se sont désengagés, le particulier accédant profite de la baisse des taux pour revenir prudemment sur le neuf. D’autre part, la fin d’année 2024 a connu un sursaut encourageant : sur le dernier trimestre, les réservations de logements neufs ont bondi de +18 % par rapport au trimestre précédent, portées par des financements un peu plus favorables. Ce regain tardif, s’il se confirme, pourrait annoncer un tournant de tendance et éviter que le creux du marché ne s’éternise.

Du côté des pouvoirs publics, la prise de conscience de la gravité de la crise du neuf semble acquise, et des mesures ont été engagées. Le gouvernement a déjà actionné certains leviers pour tenter de relancer la machine : extension du PTZ sur tout le territoire, facilitation des donations familiales pour achats dans le neuf, et soutien aux maires bâtisseurs afin de libérer du foncier constructible. Pascal Boulanger, le président de la FPI, salue le fait que ce problème majeur « n’est plus ignoré par les pouvoirs publics » et remercie les autorités pour ces premières actions, tout en appelant à des mesures plus fortes et pérennes. Parmi les pistes envisagées figurent la création d’un statut du bailleur privé pour redonner envie d’investir dans le locatif, la simplification des procédures d’urbanisme, ou encore des incitations financières aux communes qui construisent. L’objectif affiché est que 2025 soit une année charnière permettant de rebondir et de reconstruire une offre neuve à la hauteur des besoins.

Cadre réglementaire : énergie et logement

L’année 2025 apporte son lot de changements réglementaires pour le secteur immobilier, notamment en matière de performance énergétique des logements. Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer les logements classés G au Diagnostic de performance énergétique (DPE) – ces fameuses passoires thermiques – considérés désormais comme indécents. Autrement dit, un propriétaire bailleur ne peut plus proposer à la location un logement étiqueté G, sauf à avoir signé le bail avant 2025. Cette interdiction découle de la loi Climat et Résilience et s’inscrit dans un calendrier progressif : les logements classés F seront à leur tour interdits de mise en location à compter de 2028. L’objectif est clair : inciter fortement à la rénovation énergétique du parc locatif le plus énergivore, afin de réduire sa consommation et son impact climatique.

Si cette mesure vise un mieux environnemental, elle n’est pas sans conséquences sur le marché locatif. En effet, on redoute une aggravation de la pénurie de logements à louer, certains propriétaires préférant retirer de la location leurs biens non rénovés plutôt que d’engager des travaux coûteux. Conscients de cet écueil, les législateurs planchent déjà sur des aménagements. Une proposition de loi, soutenue par le gouvernement, est en cours d’examen pour assouplir les règles tout en maintenant l’interdiction de principe. Il est question d’accorder par exemple un sursis de 5 ans aux copropriétaires qui ont engagé un plan de rénovation énergétique de l’immeuble. D’autres ajustements visent à clarifier des zones d’ombre juridiques afin d’éviter une avalanche de contentieux et un retrait brutal de nombreux logements du marché. Le texte sera débattu au Sénat le 1er avril 2025. S’il est adopté, il permettra plus de flexibilité (notamment, pas d’application immédiate de l’interdiction en cas de bail en cours, exceptions si le locataire refuse les travaux, etc.), tout en gardant la trajectoire globale de suppression des passoires d’ici 2028-2034.

Parallèlement, le contrôle de la qualité des DPE va se renforcer. Le gouvernement a annoncé vouloir traquer les diagnostics de complaisance et fiabiliser ce document crucial qui classe les logements sur le plan énergétique. Une réforme du DPE est à l’étude pour intégrer de nouveaux critères (comme le confort d’été) et éviter des évaluations trop théoriques déconnectées de la réalité. L’ensemble de ces évolutions réglementaires traduit la volonté des pouvoirs publics de conjuguer transition écologique et logement, en trouvant un équilibre entre exigences environnementales et préservation de l’offre disponible. Les propriétaires bailleurs sont donc incités à anticiper ces changements, sous peine de voir la rentabilité de leurs biens diminuer s’ils ne répondent plus aux standards requis.

Focus local – Yvelines

Le marché des Yvelines (78) reflète les tendances nationales tout en affichant ses spécificités locales. D’après les données de février 2025, le prix médian des logements anciens dans le département s’établit autour de 4 008 € / m², en léger recul de -2 % sur un an. À l’inverse, le neuf dans les Yvelines reste onéreux et a même vu ses tarifs augmenter : le prix médian neuf dépasse 4 370 € / m², soit une hausse de +19 % en un an. Cet écart illustre la situation actuelle : le marché de l’ancien s’ajuste à la baisse, tandis que les programmes neufs – plus rares et plus coûteux – maintiennent des prix élevés, alimentés par la hausse des coûts de construction et la tension sur l’offre.

Les évolutions de prix varient toutefois grandement selon les communes du département. Alors que certaines communes yvelinoises enregistrent des baisses de l’ordre de -10 %, traduisant la difficulté à vendre aux conditions d’il y a un an dans un contexte de crédit plus restrictif, les communes prisées et bien desservies commencent à voir leurs prix progresser légèrement. Globalement, le prix moyen tous types de biens confondus dans les Yvelines se situe autour de 3 800 € / m² d’après les indices des sites spécialisés, avec des disparités marquées entre l’est du département, très valorisé, et l’ouest plus abordable.

En ce qui concerne les volumes, le département a connu comme ailleurs un net ralentissement des transactions en 2024. Néanmoins, les professionnels locaux observent depuis le début d’année 2025 un léger regain d’activité. La combinaison de taux d’intérêt plus favorables et de vendeurs devenus plus raisonnables sur les prix permet de débloquer certaines ventes qui stagnaient. Les Yvelines, bénéficiant d’un cadre de vie attractif et d’une proximité avec Paris, devraient tirer profit de la reprise progressive du marché francilien. Les indicateurs d’offre locative restent toutefois tendus (peu de vacance, loyers en hausse modérée d’environ +3% sur un an), d’où l’importance des futurs projets de construction pour répondre aux besoins de logement dans la région. En somme, le marché yvelinois entame 2025 sous le signe de l’ajustement, avec des prix qui se recalibrent et une activité qui s’améliore doucement, augurant d’une année plus équilibrée que la précédente.